Na revenda de um imóvel arrematado, a pessoa física paga de 15% a 22,5% sobre o lucro; uma empresa no Lucro Presumido paga entre cerca de 5,9% e 6,7% sobre o preço de venda inteiro. Os dois números não se comparam diretamente, e é aí que muitos investidores erram: decidem em nome de quem arrematar no dia do lance, pelo caminho mais rápido, e só descobrem a conta na hora de vender, alugar ou transmitir aos filhos.
Este artigo mostra o que muda quando o lance é dado pela pessoa física ou por uma holding já constituída, e quando essa escolha simplesmente não compensa.
O nome no auto de arrematação define o ponto de partida
O auto e a carta de arrematação (ou, no leilão extrajudicial, a escritura de venda) saem em nome de quem se habilitou e deu o lance. Se o imóvel for arrematado no CPF e depois levado para uma holding, haverá uma segunda transmissão: alteração do contrato social para integralizar o imóvel, novo registro na matrícula, nova rodada de emolumentos e uma decisão sobre o valor de integralização para fins de Imposto de Renda.
Arrematar diretamente pela empresa evita essa segunda etapa. Mas exige que a pessoa jurídica exista antes do leilão, com CNPJ ativo, objeto social compatível (compra, venda e locação de imóveis próprios), representante com poderes e cadastro aprovado pelo leiloeiro, o que pode levar alguns dias. É também a empresa que precisa ter caixa para pagar o lance, a comissão e o ITBI.
E o ITBI duas vezes? O STF acaba de mudar essa conta
Até poucos dias atrás, um dos principais argumentos para arrematar pela holding era evitar o ITBI em dobro: na arrematação e, de novo, na integralização do imóvel em uma empresa com atividade imobiliária preponderante, que muitos municípios tributavam.
Em 19 de outubro de 2026, o STF concluiu o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral e decidiu que a imunidade do ITBI na integralização de capital vale qualquer que seja a atividade da empresa, inclusive compra, venda e locação de imóveis, ressalvados os casos de simulação ou fraude. Três cuidados continuam:
- a imunidade alcança apenas o valor destinado ao capital social; o que exceder pode ser tributado, conforme o Tema 796;
- prefeituras podem demorar a ajustar a cobrança e os sistemas de emissão de guias;
- a publicação do acórdão ainda dirá como ficam os pedidos de restituição de quem já pagou.
Na arrematação em si, o ITBI incide normalmente, seja quem for o arrematante. O STJ entende que a base de cálculo é o valor da arrematação, e não a avaliação ou o valor de referência da prefeitura, tanto no leilão judicial quanto no extrajudicial.
Resultado prático: o ITBI duplo deixou de ser, em regra, o fator decisivo. O que continua decisivo é o tratamento do imóvel dentro da empresa.
Estoque ou imobilizado: a escolha que nasce na entrada
Para a empresa, o imóvel comprado para revender é estoque; o imóvel comprado para gerar renda é imobilizado. A diferença pesa na saída:
- Estoque, no Lucro Presumido: a venda é receita da atividade, e a carga fica entre cerca de 5,93% e 6,73% sobre o preço de venda (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS; o percentual maior inclui o adicional do IRPJ).
- Imobilizado: a venda gera ganho de capital na empresa, que pode ser tributado em até 34% sobre o lucro.
Quem arremata para revender e deixa o imóvel no imobilizado pode acabar pagando mais do que pagaria na pessoa física. Reclassificar depois é possível em algumas situações, mas está sujeito a regras e a questionamento do Fisco; o ideal é decidir na entrada.
Pessoa física e holding lado a lado
| Pessoa física | Holding no Lucro Presumido | |
|---|---|---|
| Quem consta na carta e na matrícula | O investidor | A empresa |
| ITBI na arrematação | Sim, sobre o valor da arrematação | Sim, sobre o valor da arrematação |
| Levar o imóvel depois para a holding | Nova transmissão e novo registro; ITBI imune até o valor do capital (Tema 1.348) | Não se aplica |
| Revenda | 15% a 22,5% sobre o lucro; custos comprovados entram no cálculo | Cerca de 5,93% a 6,73% sobre o preço de venda (imóvel em estoque) |
| Aluguel | Tabela progressiva, até 27,5% | Cerca de 11,33% a 14,53% da receita |
| Custos fixos | Declaração anual e carnê-leão no aluguel | Contabilidade, obrigações acessórias, Junta Comercial |
| Pagamento do lance | Mais opções de crédito, inclusive FGTS quando o edital permite | Recursos da empresa; crédito mais restrito |
A conta da revenda, com números
Dois exemplos fictícios, considerando a alíquota de 15% na pessoa física e 5,93% na empresa:
- Margem moderada. Arrematação por R$ 300 mil, R$ 30 mil de ITBI, comissão, registro e reforma, revenda por R$ 450 mil. Na pessoa física, o lucro é de R$ 120 mil e o imposto, R$ 18 mil. Na empresa, R$ 26,7 mil. A pessoa física paga menos.
- Margem alta. Arrematação por R$ 250 mil, R$ 25 mil de custos, revenda por R$ 500 mil. Na pessoa física, o lucro é de R$ 225 mil e o imposto, R$ 33,75 mil. Na empresa, R$ 29,65 mil. A empresa paga menos.
A regra de bolso: a empresa tende a compensar na revenda quando o lucro passa de cerca de 40% a 45% do preço de venda. Abaixo disso, a tributação sobre a receita inteira costuma pesar mais. E o lucro ainda precisa chegar ao sócio: em 2026, os dividendos passaram a ter retenção de 10% acima de R$ 50 mil por mês por pessoa física.
No aluguel, a diferença costuma ser mais clara a favor da holding, e a partir de 2027 a pessoa física com mais de três imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano passa a recolher IBS e CBS. Esse ponto será tema de um artigo próprio.
Quando não vale a pena
- Arrematação isolada, sem plano de repetir: os custos de abrir e manter a empresa tendem a superar a economia.
- Revenda com margem moderada: como mostra o primeiro exemplo, a pessoa física pode pagar menos.
- Venda reinvestida em imóvel residencial em até 180 dias: a pessoa física pode ter isenção do ganho de capital, uma vez a cada cinco anos.
- Lance que depende de financiamento ou FGTS em nome da pessoa física.
- Motivação de “fugir” de credores: holding não é escudo contra dívidas; fraude, desvio de finalidade e confusão patrimonial levam à desconsideração da personalidade jurídica.
Antes do próximo lance
Três perguntas resolvem boa parte da decisão: vou revender ou alugar? Este será o primeiro de vários imóveis? A empresa já existe, está habilitada no leiloeiro e tem caixa para o lance? Se a resposta aponta para a holding, ela precisa estar pronta antes do edital, e não depois da carta.
Se quiser avaliar a estrutura antes do próximo lance, solicite uma análise preliminar do imóvel, do edital e do caminho mais adequado para a arrematação.
Thiago Nunes de Carvalho, advogado, OAB/SP 500.382. Este texto tem caráter informativo, reflete a legislação e a jurisprudência vigentes em 21/10/2026 e não substitui consulta individual nem a análise do edital, da matrícula e do processo. A partir de 2027, PIS e COFINS serão substituídos pela CBS, o que altera os percentuais da empresa.
Fontes: STF, RE 1.495.108/SP, Tema 1.348 da repercussão geral, julgamento concluído em 19/10/2026 (Migalhas; Lacerda Gama); STF, RE 796.376, Tema 796; STJ, REsp 1.996.625/PR, rel. Min. Francisco Falcão, 2ª Turma, 13/6/2023 (IBET); STJ, Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP); Lei nº 11.196/2005, art. 39; José Henrique Longo, “Criação de holding e proteção patrimonial” (IBET); Garrastazu Advogados; Barbieri Advogados.