Como outras grandes cidades, Campinas convive com prédios antigos, desocupados ou subutilizados na região central. Em 2022, depois de audiências públicas e de dezenas de sugestões da sociedade, o Município aprovou uma lei específica para estimular a reforma desses imóveis — a chamada Lei do Retrofit.
Para quem avalia comprar um imóvel no Centro, inclusive em leilão, conhecer essa lei ajuda a entender custos e possibilidades de uso que não aparecem no edital.
A lei e o regulamento
- Lei Complementar Municipal nº 395, de 28 de dezembro de 2022 — institui incentivos urbanísticos e fiscais para a reabilitação de edificações na área central.
- Decreto nº 22.779, de 10 de maio de 2023 — regulamenta a lei.
- Prorrogação (2026): em 30/03/2026, a Câmara Municipal aprovou em definitivo projeto do Executivo que estende por mais dois anos o prazo para pedidos de enquadramento (segundo a imprensa local, até 2028). Antes de protocolar um pedido, confira no Diário Oficial do Município o texto e o prazo em vigor.
Onde vale
Segundo a Prefeitura e a imprensa local, o perímetro abrange cerca de 95 hectares, delimitados pela Rua Marechal Deodoro, Avenida Anchieta/Rua Irmã Serafina, Avenida Moraes Salles, Praça Floriano Peixoto e Rua Dr. Ricardo, incluindo os imóveis com frente para essas vias. O perímetro exato consta da própria lei.
Um dos critérios divulgados é que a edificação tenha sido aprovada antes de 1988 — o que, segundo a Prefeitura, alcança a grande maioria das construções da região.
Quais são os incentivos
De acordo com as informações divulgadas sobre a lei (os percentuais e prazos de cada benefício estão no texto legal):
Fiscais
- IPTU: isenção durante a obra e por um período posterior que varia conforme o grau de requalificação (integral, parcial ou mínima), com possibilidade de benefício parcial por mais alguns anos.
- ITBI: isenção em transferências iniciais ligadas à reabilitação. Se o benefício alcança uma compra em leilão depende das condições da lei e deve ser verificado caso a caso.
- ISS: redução da alíquota sobre serviços de construção civil da obra.
Urbanísticos
- dispensa da outorga onerosa do direito de construir;
- isenção de taxas de licenciamento de obras;
- flexibilizações para mudança de uso (residencial, comercial ou misto), reconfiguração interna de unidades, adequações de acessibilidade, segurança e combate a incêndio, fachadas e elevadores.
Por que isso interessa a quem compra no Centro
Custo da obra. Prédios antigos costumam exigir adequações caras (elétrica, hidráulica, AVCB, acessibilidade). Os incentivos podem reduzir parte desse custo — mas apenas se o projeto for enquadrado e aprovado dentro dos prazos.
Mudança de uso. Um edifício comercial vazio pode, em tese, ser convertido em residencial ou misto. Antes de contar com isso, é preciso verificar a matrícula, a conversão pretendida e as exigências técnicas.
Condomínio. Em prédios com vários proprietários, obras de requalificação dependem de decisão em assembleia. Quem compra uma unidade isolada não decide sozinho sobre o retrofit do edifício.
Imóveis em leilão. Imóveis do Centro aparecem com alguma frequência em leilões judiciais e extrajudiciais. Além da análise usual (edital, matrícula, processo, débitos), vale checar se o imóvel está no perímetro, se já existe pedido de enquadramento em andamento e se o prazo da lei ainda permite protocolar um novo pedido.
O que conferir antes de decidir
- Se o imóvel está dentro do perímetro da LC 395/2022.
- A data de aprovação da edificação.
- O prazo vigente para protocolo do pedido (após a prorrogação de 2026).
- Qual grau de requalificação o projeto pretendido alcançaria e quais benefícios correspondem a ele.
- Se há restrições de patrimônio histórico (tombamento ou área envoltória) que limitem a obra.
Resumo
A Lei do Retrofit de Campinas (LC 395/2022, regulamentada pelo Decreto 22.779/2023 e com prazo prorrogado em 2026) oferece incentivos fiscais e urbanísticos para reabilitar edificações antigas do Centro. Para o comprador, ela pode mudar a conta da reforma e as possibilidades de uso — desde que o imóvel e o projeto se enquadrem nas regras e nos prazos.
Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise da legislação municipal e da documentação de cada imóvel.
Fontes: Lei Complementar nº 395/2022 e Decreto nº 22.779/2023 (Município de Campinas); ACidade ON, “Campinas aprova prorrogação do prazo para reabilitação de imóveis no Centro”, 31/03/2026; Correio Popular, “Lei do Retrofit beneficia quatro imóveis e impulsiona repaginação do Centro de Campinas”, 01/01/2025.