Nos últimos anos, municípios e Estados têm colocado à venda terrenos, prédios e apartamentos que não usam mais. Em São Paulo, prefeituras como a de Rio Claro anunciaram leilões de áreas públicas; em Santa Catarina, o governo estadual também realizou leilões de imóveis do seu patrimônio. A lógica é conhecida: reduzir custos de manutenção e tributos e gerar receita.
Para quem pensa em participar, é importante saber que o leilão de imóvel público segue regras próprias, diferentes do leilão judicial e do leilão de bancos.
A base legal: Lei nº 14.133/2021
A Lei de Licitações e Contratos Administrativos define o leilão como a modalidade de licitação para alienação de bens imóveis ou de bens móveis inservíveis ou legalmente apreendidos “a quem oferecer o maior lance” (art. 6º, XL).
O art. 76 estabelece que a alienação de bens da Administração Pública:
- depende de interesse público devidamente justificado;
- deve ser precedida de avaliação;
- no caso de imóveis (inclusive de autarquias e fundações), exige autorização legislativa e depende de licitação na modalidade leilão, salvo as hipóteses de dispensa listadas na própria lei (como dação em pagamento, permuta, investidura e venda a outro órgão público).
Na prática, isso significa que, antes do leilão de um imóvel municipal, normalmente existe uma lei municipal autorizando a venda daquele imóvel (ou de um conjunto de imóveis). Essa lei é um documento que vale a pena localizar.
Quem conduz o leilão
Pelo art. 31, o leilão pode ser conduzido por leiloeiro oficial ou por servidor designado pela autoridade competente. Quando a Administração opta pelo leiloeiro oficial, deve selecioná-lo por credenciamento ou por pregão, com critério de maior desconto sobre as comissões (§ 1º).
Ou seja, é legítimo que um leilão público seja feito sem leiloeiro profissional — como já ocorreu em municípios paulistas. Nesse caso, a comissão do leiloeiro pode não existir, mas o interessado deve conferir com ainda mais atenção as regras do edital e a plataforma usada.
O que o edital deve trazer
O § 2º do art. 31 determina que o leilão seja precedido de divulgação do edital em sítio eletrônico oficial, contendo, entre outros pontos:
- a descrição do bem e, no caso de imóvel, sua situação e divisas, com remissão à matrícula e aos registros;
- o valor da avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro;
- o sítio da internet e o período do leilão (o formato presencial é excepcional).
Além do site do próprio ente público, a lei determina a divulgação do edital de licitação no Portal Nacional de Contratações Públicas (PNCP), com extrato no diário oficial (art. 54). Municípios com até 20 mil habitantes têm prazo de transição até 2027 para essas regras de divulgação eletrônica (art. 176) e, enquanto isso, publicam no diário oficial.
Pontos de atenção para o interessado
Situação registral. Imóveis públicos antigos nem sempre têm matrícula regularizada, área conferida ou construções averbadas. Peça ou consulte a matrícula atualizada antes de dar o lance.
Ocupação. Alguns imóveis estão ocupados (por terceiros, por permissionários, por antigos usuários). Veja o que o edital diz sobre a entrega da posse e de quem é a responsabilidade pela desocupação.
Zoneamento e uso. Terrenos públicos podem estar em zonas com restrições de uso ou de potencial construtivo. A lei que autorizou a venda às vezes traz condições específicas.
Condições de pagamento e prazos. O edital define se o pagamento é à vista ou parcelado, os prazos para assinatura da escritura e as penalidades por inadimplência. Esses prazos costumam ser rígidos.
Custos adicionais. ITBI, emolumentos de escritura e registro e, se houver, comissão do leiloeiro ficam, em regra, por conta do arrematante, conforme o edital.
Imóveis da União. A venda de imóveis federais segue também regras próprias, em especial a Lei nº 9.636/1998, com atuação da Secretaria do Patrimônio da União.
Resumo
- A venda de imóvel público exige interesse público justificado, avaliação prévia e autorização legislativa, e ocorre, em regra, por leilão (Lei 14.133/2021, art. 76).
- O leilão pode ser conduzido por leiloeiro oficial ou servidor designado (art. 31).
- O edital deve ser divulgado em site oficial e trazer avaliação, preço mínimo e condições de pagamento (art. 31, § 2º).
- Matrícula, ocupação, zoneamento e prazos do edital são os pontos que mais merecem verificação.
Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise do edital e da documentação de cada caso.
Fontes: Lei nº 14.133/2021, arts. 6º, XL, 31, 54, 76 e 176; Lei nº 9.636/1998.