No anúncio de um leilão judicial, dois números chamam a atenção: o valor de avaliação e o lance mínimo. O segundo depende do primeiro — e o primeiro vem de um documento que muitos interessados não chegam a abrir: o laudo de avaliação, normalmente disponível no site do leiloeiro ou nos autos do processo.
Ler o laudo ajuda a entender o que exatamente está sendo vendido e de onde saiu o número que serve de base para toda a disputa.
Quem faz a avaliação
Pelo art. 870 do CPC, a avaliação é feita pelo oficial de justiça. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comportar, o juiz nomeia um avaliador, com prazo de até 10 dias para entregar o laudo.
O art. 871 lista casos em que a avaliação não é feita — por exemplo, quando uma das partes aceita a estimativa feita pela outra (inciso I). Nessa hipótese, o valor que aparece no edital pode não ter sido apurado por um profissional; vale verificar nos autos de onde ele veio.
O que o laudo deve conter
O art. 872 exige que a avaliação especifique, em qualquer hipótese:
- os bens, com suas características e o estado em que se encontram;
- o valor dos bens.
Quando o imóvel admite cômoda divisão, a avaliação pode ser feita em partes, com memorial descritivo dos possíveis desmembramentos (§ 1º).
Por que o valor de avaliação é tão importante
- Ele vai para o edital. O art. 886, II, do CPC exige que o edital informe o valor da avaliação, o preço mínimo e as condições de pagamento.
- Ele define o preço vil. Pelo art. 891, não é aceito lance de preço vil. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz no edital; se não houver mínimo, o inferior a 50% da avaliação.
- Ele pode ser revisto. O art. 873 admite nova avaliação quando houver erro ou dolo do avaliador, quando o valor do bem mudar depois da avaliação ou quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor.
Pontos do laudo que merecem atenção
Data da avaliação. Processos de execução podem durar anos. Um laudo antigo pode estar distante da realidade do mercado — para mais ou para menos. Veja se o edital informa se o valor foi atualizado e por qual índice.
Vistoria interna ou avaliação externa. Muitas vezes o avaliador não consegue entrar no imóvel (ocupado, fechado) e faz a avaliação apenas pelo exterior e por comparação. O laudo costuma registrar isso. Sem vistoria interna, o estado de conservação real é desconhecido.
Área considerada. Compare a área usada no laudo com a que consta da matrícula. Construções não averbadas, ampliações irregulares ou divergências de metragem podem afetar o registro, o financiamento e a revenda.
Método e amostras. Laudos técnicos costumam indicar o método (por exemplo, comparativo de dados de mercado) e as amostras usadas. Amostras muito distantes, de padrão diferente ou em pequeno número merecem leitura crítica.
Ocupação. O laudo pode trazer informações sobre quem ocupa o imóvel. Isso não substitui a análise do processo e da matrícula, mas é um indício importante para estimar prazo e custo de desocupação.
O laudo não é tudo
O laudo responde “quanto vale” segundo o avaliador. Ele não responde, por exemplo:
- se há dívidas de IPTU e condomínio e quem as paga após a arrematação (depende do edital e da natureza do débito);
- se existem outras penhoras, hipotecas ou indisponibilidades na matrícula;
- se o processo tem recursos ou nulidades pendentes que possam afetar a arrematação.
Por isso, a leitura do laudo deve vir acompanhada da leitura do edital, da matrícula atualizada e do processo.
Exemplo: imóveis fora do comum
Em leilões de imóveis atípicos — ilhas, grandes glebas, imóveis históricos — o laudo é ainda mais revelador, porque mostra quais parâmetros o avaliador encontrou num mercado com poucas referências. Foi o caso de uma ilha em Ubatuba/SP levada a leilão judicial alguns anos atrás, cujo laudo descrevia um “mercado de ilhas” pouco conhecido.
Resumo
- A avaliação é feita por oficial de justiça ou por avaliador nomeado (art. 870).
- O laudo deve descrever o bem, seu estado e seu valor (art. 872).
- O valor da avaliação define o preço mínimo e o limite do preço vil (arts. 886 e 891).
- Data, vistoria, área, método e ocupação são os pontos do laudo que mais merecem atenção.
Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise do edital e do processo de cada caso.
Fontes: Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), arts. 870, 871, 872, 873, 886 e 891.