Quem dá o lance vencedor num leilão judicial costuma sair da disputa com a sensação de que o imóvel já é seu. Do ponto de vista jurídico, porém, existe um intervalo entre o fim do pregão e o momento em que a arrematação se torna definitiva. É nesse intervalo que entra a remição: a possibilidade de o devedor (ou, em certos casos, outras pessoas) pagar e evitar a perda do bem.
Entender esse intervalo ajuda o arrematante a planejar o próprio caixa, a acompanhar o processo com atenção e a não contar com o imóvel antes da hora.
O que é remição da execução
O Código de Processo Civil prevê, no art. 826, que “antes de adjudicados ou alienados os bens, o executado pode, a todo tempo, remir a execução”, pagando ou consignando a dívida atualizada, com juros, custas e honorários advocatícios.
Em termos práticos: se o devedor quita integralmente o que deve no processo antes de a alienação se aperfeiçoar, a execução perde o objeto e o leilão não produz o efeito de transferir o imóvel.
Vale notar a diferença entre duas figuras parecidas:
- Remição da execução (art. 826): o devedor paga a dívida inteira do processo, com os acréscimos legais.
- Remição do bem hipotecado (art. 902): no leilão de bem hipotecado, o executado pode remir o bem “até a assinatura do auto de arrematação, oferecendo preço igual ao do maior lance oferecido”. Ou seja, aqui a referência não é o valor da dívida, mas o valor do maior lance. Em caso de falência ou insolvência do devedor hipotecário, esse direito passa à massa ou aos credores em concurso (parágrafo único do art. 902).
O marco decisivo: a assinatura do auto de arrematação
O art. 901 determina que a arrematação constará de um auto “lavrado de imediato”. E o art. 903 estabelece o efeito desse documento: assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada “perfeita, acabada e irretratável”, ainda que depois sejam julgados procedentes os embargos do executado ou ação autônoma — hipótese em que fica assegurada ao executado a reparação pelos prejuízos sofridos.
Por isso, a pergunta “até quando o devedor pode remir?” está ligada à pergunta “quando o auto foi assinado por todos?”. Enquanto falta alguma das três assinaturas, a arrematação ainda não está aperfeiçoada.
O Superior Tribunal de Justiça já analisou essa questão. Em 2021, a Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, entendeu que a arrematação é um ato complexo, que só se completa com a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro — e que, enquanto faltar alguma dessas assinaturas, a remição continua possível. No mesmo julgamento, o tribunal registrou que a remição deve abranger a dívida executada e seus acessórios, mas não débitos discutidos em outras ações entre as mesmas partes.
Por que a agilidade importa para o arrematante
Na prática, entre o encerramento do leilão eletrônico e a assinatura do auto pelo juiz podem passar dias ou semanas, conforme a rotina da vara. Nesse período:
- O arrematante já desembolsou recursos — o depósito do lance (ou da entrada, no parcelamento) e, em regra, a comissão do leiloeiro.
- O devedor ainda pode pagar e impedir a conclusão da arrematação, nos termos acima.
- O imóvel ainda não pode ser registrado em nome do arrematante: a carta de arrematação só é expedida depois do aperfeiçoamento e do prazo do § 2º do art. 903, e exige, entre outros documentos, a prova de pagamento do imposto de transmissão (art. 901, § 2º).
O arrematante não controla o ritmo do cartório judicial, mas pode adotar cuidados que costumam reduzir o tempo de incerteza:
- verificar se todas as guias (lance, comissão, custas) foram pagas e comprovadas nos autos dentro do prazo do edital;
- acompanhar o processo e, se houver demora injustificada, peticionar requerendo a lavratura e a assinatura do auto;
- conferir se o leiloeiro juntou o auto ao processo e se as assinaturas estão completas;
- organizar desde já os documentos para o ITBI e para o registro da carta.
E se houver remição depois do leilão?
Se a remição ocorrer validamente antes do aperfeiçoamento da arrematação, o arrematante não fica com o imóvel. A orientação geral é a restituição dos valores depositados pelo arrematante. Quanto à comissão do leiloeiro, o STJ tem reconhecido o direito do leiloeiro à comissão mesmo quando a dívida é quitada depois da arrematação; quem arca com esse valor, e se ele é devolvido ao arrematante, depende das circunstâncias do caso e das regras do edital — por isso vale ler esse ponto do edital antes de dar o lance.
Depois do auto: os 10 dias do art. 903, § 2º
Mesmo com o auto assinado, o § 1º do art. 903 prevê que a arrematação pode ser invalidada (preço vil ou outro vício), considerada ineficaz (falta de intimação de credores com garantia real, art. 804) ou resolvida (falta de pagamento do preço ou da caução). O juiz decide sobre essas situações se provocado em até 10 dias após o aperfeiçoamento (§ 2º). Passado esse prazo sem alegação, expede-se a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou o mandado de imissão na posse (§ 3º).
O próprio arrematante também tem hipóteses de desistência previstas no § 5º do art. 903 — por exemplo, se provar, nos 10 dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital.
Resumo
- O devedor pode remir a execução enquanto o bem não estiver alienado (art. 826).
- No bem hipotecado, a remição pode ser feita até a assinatura do auto, pelo valor do maior lance (art. 902).
- A arrematação só se torna perfeita, acabada e irretratável com o auto assinado por juiz, arrematante e leiloeiro (art. 903).
- Acompanhar o processo de perto e manter os pagamentos em dia ajuda a encurtar o período de incerteza.
Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise do edital e do processo de cada caso.
Fontes: Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), arts. 804, 826, 901, 902 e 903; Superior Tribunal de Justiça, Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi (notícia de 12/03/2021: “Remição da execução pode ocorrer até assinatura do auto de arrematação”).