Depois do leilão: registro, imissão na posse e desocupação

Vencer o leilão é metade do caminho. O imóvel só passa a ser seu com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, e só pode ser usado, alugado ou vendido depois da posse.

Arrematou sozinho? Comece pelo diagnóstico

Também atendemos quem arrematou sem assessoria. O primeiro passo é um diagnóstico da arrematação, que leva a um destes caminhos:

• Seguir com o desembaraço, quando está tudo em ordem.
• Tomar cuidados adicionais antes, quando aparece algo que precisa ser tratado (um débito, uma intimação, um recurso, um ônus na matrícula).
• Avaliar a desistência, quando a arrematação resultaria em ônus ou prejuízo e a lei permite desistir com devolução do depósito. Um exemplo é o ônus real ou gravame não mencionado no edital, que precisa ser provado em até 10 dias. Os prazos são curtos: procure ajuda logo depois do leilão.

Leilão judicial: do auto ao registro

1. Auto de arrematação. Assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável. Pedidos para invalidá-la devem vir em até 10 dias (CPC, art. 903).
2. Pagamento e comissão. No prazo e na forma do edital, inclusive as parcelas quando a proposta foi parcelada.
3. Carta de arrematação e mandado de imissão na posse. Expedidos depois do depósito do preço, do pagamento da comissão do leiloeiro e das despesas da execução (CPC, art. 901, §1º).
4. ITBI. Pago à Prefeitura da cidade do imóvel; a prova do pagamento faz parte da carta de arrematação (CPC, art. 901, §2º). Sobre a base de cálculo, o STJ fixou que ela é o valor de mercado e que o valor declarado se presume correto (Tema 1.113, com recurso ainda pendente no STF). Alguns municípios ainda usam um valor de referência como piso, e vale conferir caso a caso.
5. Registro. A carta é registrada no Cartório de Registro de Imóveis da matrícula.
6. Baixa de penhoras e ônus. Pedido ao juiz para cancelar as penhoras e indisponibilidades que ficaram na matrícula.

Leilão extrajudicial e imóveis da Caixa

A transferência é feita por escritura ou pelo instrumento previsto nas condições da venda, com ITBI e registro. Se o imóvel estiver ocupado, a lei assegura ao arrematante a reintegração na posse, concedida liminarmente para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação (Lei 9.514/1997, art. 30). Muitas vezes, um acordo resolve antes.

Débitos anteriores: quem paga?

• IPTU. No leilão judicial, os tributos anteriores se sub-rogam no preço, ou seja, são pagos com o dinheiro do lance (CTN, art. 130, parágrafo único). O STJ firmou que é inválido o edital que atribui esses débitos ao arrematante (Tema 1.134), regra que vale para editais publicados depois do julgamento, em outubro de 2024.
• Condomínio. Depende do caso. O CPC manda os créditos que recaem sobre o imóvel, inclusive os de condomínio, se sub-rogarem no preço (art. 908, §1º). Já o Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos condominiais (art. 1.345), e o edital e a decisão do juiz podem atribuí-los ao arrematante. É um dos pontos que a análise confere.
• Extrajudicial e Caixa. Valem as condições da venda; leia o edital antes do lance.

Desocupação

Sempre que possível, começamos por um acordo com o ocupante: prazo, data de mudança e entrega das chaves. É o caminho mais rápido e menos desgastante para os dois lados. Sem acordo, a desocupação é feita pela via judicial. Os prazos dependem do Judiciário e do caso, e por isso não há como prometer uma data.

Perguntas frequentes

Base legal: Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), arts. 901, 903 e 908; Código Tributário Nacional, art. 130; Código Civil, art. 1.345; Lei 9.514/1997.